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5/01/2009
Alquilar vs comprar una vivienda
En España, tradicionalmente nos hemos decantado por la compra de vivienda
sustentada en varias razones:
- La creencia de que los inmuebles siempre suben de valor por lo que
suponía una buena alternativa de inversión.
- El dinero destinado a alquiler creemos que es dinero “gastado”
mientras que el dedicado a la adquisición de una hipoteca es dinero
“invertido”.
- Elevada inflación que provoca una subida del precio del alquiler y del
valor de los inmuebles.
- Legislación poco favorable al alquiler en cuanto a la dificultad para
echar a un inquilino moroso y a la tributación de los ingresos por
alquileres.
- No solemos trasladarnos de residencia para buscar empleo, así al
adquirir una vivienda no sentimos que nos genere ninguna obligación.
- Disponer de una vivienda para cuando no dispongamos de tantos ingresos
(jubilación) o necesitemos pagar a alguien para que nos cuide.
Estos axiomas, están cambiando últimamente y no porque nosotros queramos
sino porque la situación nacional e internacional nos está obligando a
cambiar nuestro decisiones.
- Estamos asistiendo a una bajada en los precios de los inmuebles que se
está llevando por delante la primera de las razones por la que adquiríamos
viviendas. Esta bajada, está siendo moderada por ahora, pero si seguimos
los pasos de Gran Bretaña y Estados Unidos durante los dos últimos años o
los de Alemania y Japón a principios de los 90s, muchas familias pueden
sufrir los efectos de haber decidido adquirir una vivienda. Poniendo un
ejemplo ilustrativo, en Frankfurt las viviendas son un 44% más baratas que
en Madrid pese a que el poder adquisitivo de sus habitantes es bastante
superior según datos de
www.globalpropertyguide.com.
- Adquirir una vivienda, no es sólo pagar la hipoteca mensual, sino que
se adquieren otras obligaciones, el IBI, recogida de basura, Gastos de
Comunidad, derramas por obras en el edificio… gastos que no se tienen si
se vive en alquiler. Esto supone que el gasto en alquiler sea
significativamente inferior a los gastos totales que supone adquirir una
vivienda. Si este importe adicional, que nos sobra por habernos decantado
por el alquiler, lo ahorrásemos también acumularíamos un patrimonio que
además tendría más liquidez que la vivienda adquirida.
Además si necesitásemos liquidez por un imprevisto, lo tendríamos fácil
con el ahorro generado por el menor coste del alquiler, pero con nuestra
vivienda en propiedad no sería tan simple, tendríamos que venderla e irnos
de alquiler para disponer de nuestros ahorros.
- Hasta la entrada de España en el Euro, la inflación era muy elevada
por lo que el precio de los alquileres subía anualmente mientras que las
hipotecas no lo hacían porque la cuota no varía con la inflación sino con
los tipos de interés. La entrada de España en el Euro ha hecho que la
inflación se modere, no subiendo tanto los alquileres.
- Se están produciendo cambios legislativos para favorecer el alquiler
de viviendas tanto para facilitar el desalojo de inquilinos morosos, pero
también en la tributación en el IRPF, donde ya existe una reducción del
50% del rendimiento proveniente del alquiler de viviendas (100% si el
inquilino es menor de 30 años).
- La crisis económica está generando una significativa subida del paro
por lo que deberemos plantearnos todas las opciones alternativas si
perdemos nuestro empleo, siendo el traslado a otra región de España o
fuera donde haya más oportunidades una alternativa importante.
- El baby-boom de los años 60s y 70s hizo que la demanda de viviendas
subiese significativamente. Estas nuevas generaciones tuvieron que
adquirir su vivienda, porque al tener más de 3 hermanos, al fallecimiento
de sus padres tuvieron que repartirse la vivienda donde estos residían
entre varios, no tenían cubierta su necesidad de una vivienda a la
jubilación. Sin embargo estas nuevas familias, tienen ahora en muchos
casos dos viviendas, su residencia habitual y la de veraneo, pero con la
diferencia de que sólo tienen uno o dos hijos por lo que estos ya van a
tener cubierta la necesidad de una vivienda para cuando se jubilen ya que
la heredarán sin necesidad de comprarse una propia.
Todas estas reflexiones no deben entenderse como una argumentación para
no adquirir viviendas, sino como que ya no debe ser una necesidad por lo que
sólo debería adquirirse si se trata de una muy buena inversión, cosa que
dados los últimos acontecimientos no lo parece.
Hemos desarrollado un simulador en el que considerando una serie de
variables poder comparar el patrimonio que acumularíamos adquiriendo una
vivienda mediante hipoteca y el que acumularíamos ahorrando lo no nos
gastamos al vivir de alquiler (Simuladores
Financieros). El resultado dependerá fundamentalmente de:
- Subida del Precio de los inmuebles, si es muy alta favorecerá a los
adquirentes de viviendas ya que además de aumentar su rentabilidad, subirá
el coste del alquiler porque este no deja de ser un porcentaje sobre el
valor de la vivienda (recomendamos leer el artículo “¿Cuánto deberían
valer los pisos? Diferencias entre Precio y Valor”). El gasto en alquiler
lo hemos supuesto en un 3,2% del valor del inmueble según datos para
Madrid y Barcelona obtenidos de
www.globalpropertyguide.com.
- Rentabilidad que obtengamos del ahorro del alquiler, a mayor
rentabilidad, más acumularemos. Dependerá si nos decantamos por
inversiones de más riesgo pero más rentabilidad esperada también como la
renta variable o inversiones de muy bajo riesgo como la deuda pública.
Para decidir que inversión elegir recomendamos leer la sección Invierte de
esta web.
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