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5/01/2009

Alquilar vs comprar una vivienda

En España, tradicionalmente nos hemos decantado por la compra de vivienda sustentada en varias razones:

  1. La creencia de que los inmuebles siempre suben de valor por lo que suponía una buena alternativa de inversión.
  2. El dinero destinado a alquiler creemos que es dinero “gastado” mientras que el dedicado a la adquisición de una hipoteca es dinero “invertido”.
  3. Elevada inflación que provoca una subida del precio del alquiler y del valor de los inmuebles.
  4. Legislación poco favorable al alquiler en cuanto a la dificultad para echar a un inquilino moroso y a la tributación de los ingresos por alquileres.
  5. No solemos trasladarnos de residencia para buscar empleo, así al adquirir una vivienda no sentimos que nos genere ninguna obligación.
  6. Disponer de una vivienda para cuando no dispongamos de tantos ingresos (jubilación) o necesitemos pagar a alguien para que nos cuide.

Estos axiomas, están cambiando últimamente y no porque nosotros queramos sino porque la situación nacional e internacional nos está obligando a cambiar nuestro decisiones.

  1. Estamos asistiendo a una bajada en los precios de los inmuebles que se está llevando por delante la primera de las razones por la que adquiríamos viviendas. Esta bajada, está siendo moderada por ahora, pero si seguimos los pasos de Gran Bretaña y Estados Unidos durante los dos últimos años o los de Alemania y Japón a principios de los 90s, muchas familias pueden sufrir los efectos de haber decidido adquirir una vivienda. Poniendo un ejemplo ilustrativo, en Frankfurt las viviendas son un 44% más baratas que en Madrid pese a que el poder adquisitivo de sus habitantes es bastante superior según datos de www.globalpropertyguide.com.
  2. Adquirir una vivienda, no es sólo pagar la hipoteca mensual, sino que se adquieren otras obligaciones, el IBI, recogida de basura, Gastos de Comunidad, derramas por obras en el edificio… gastos que no se tienen si se vive en alquiler. Esto supone que el gasto en alquiler sea significativamente inferior a los gastos totales que supone adquirir una vivienda. Si este importe adicional, que nos sobra por habernos decantado por el alquiler, lo ahorrásemos también acumularíamos un patrimonio que además tendría más liquidez que la vivienda adquirida.

    Además si necesitásemos liquidez por un imprevisto, lo tendríamos fácil con el ahorro generado por el menor coste del alquiler, pero con nuestra vivienda en propiedad no sería tan simple, tendríamos que venderla e irnos de alquiler para disponer de nuestros ahorros.

  3. Hasta la entrada de España en el Euro, la inflación era muy elevada por lo que el precio de los alquileres subía anualmente mientras que las hipotecas no lo hacían porque la cuota no varía con la inflación sino con los tipos de interés. La entrada de España en el Euro ha hecho que la inflación se modere, no subiendo tanto los alquileres.
  4. Se están produciendo cambios legislativos para favorecer el alquiler de viviendas tanto para facilitar el desalojo de inquilinos morosos, pero también en la tributación en el IRPF, donde ya existe una reducción del 50% del rendimiento proveniente del alquiler de viviendas (100% si el inquilino es menor de 30 años).
  5. La crisis económica está generando una significativa subida del paro por lo que deberemos plantearnos todas las opciones alternativas si perdemos nuestro empleo, siendo el traslado a otra región de España o fuera donde haya más oportunidades una alternativa importante.
  6. El baby-boom de los años 60s y 70s hizo que la demanda de viviendas subiese significativamente. Estas nuevas generaciones tuvieron que adquirir su vivienda, porque al tener más de 3 hermanos, al fallecimiento de sus padres tuvieron que repartirse la vivienda donde estos residían entre varios, no tenían cubierta su necesidad de una vivienda a la jubilación. Sin embargo estas nuevas familias, tienen ahora en muchos casos dos viviendas, su residencia habitual y la de veraneo, pero con la diferencia de que sólo tienen uno o dos hijos por lo que estos ya van a tener cubierta la necesidad de una vivienda para cuando se jubilen ya que la heredarán sin necesidad de comprarse una propia.

Todas estas reflexiones no deben entenderse como una argumentación para no adquirir viviendas, sino como que ya no debe ser una necesidad por lo que sólo debería adquirirse si se trata de una muy buena inversión, cosa que dados los últimos acontecimientos no lo parece.

Hemos desarrollado un simulador en el que considerando una serie de variables poder comparar el patrimonio que acumularíamos adquiriendo una vivienda mediante hipoteca y el que acumularíamos ahorrando lo no nos gastamos al vivir de alquiler (Simuladores Financieros). El resultado dependerá fundamentalmente de:

  1. Subida del Precio de los inmuebles, si es muy alta favorecerá a los adquirentes de viviendas ya que además de aumentar su rentabilidad, subirá el coste del alquiler porque este no deja de ser un porcentaje sobre el valor de la vivienda (recomendamos leer el artículo “¿Cuánto deberían valer los pisos? Diferencias entre Precio y Valor”). El gasto en alquiler lo hemos supuesto en un 3,2% del valor del inmueble según datos para Madrid y Barcelona obtenidos de www.globalpropertyguide.com.
  2. Rentabilidad que obtengamos del ahorro del alquiler, a mayor rentabilidad, más acumularemos. Dependerá si nos decantamos por inversiones de más riesgo pero más rentabilidad esperada también como la renta variable o inversiones de muy bajo riesgo como la deuda pública. Para decidir que inversión elegir recomendamos leer la sección Invierte de esta web.

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