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22/09/2008

La hipoteca multividisa, ¡¡¡Ahora empieza a ser una opción!!!

Se trata de un producto muy demandado últimamente y especialmente comercializado por Bankinter en España. En primer lugar vamos a ver en que consiste y después lo analizaremos, porque la base de este producto es que tiene dos patas:

Financiación, por la hipoteca de nuestra casa.
Inversión, por financiarnos en otra divisa (Yenes por ejemplo). Lo que estamos haciendo es vender Yenes al pedirlos prestados. Hacemos la siguiente inversión: apostamos a que si el Yen se deprecia ganamos dinero y si se aprecia, lo perdemos.

Consiste así, en solicitar una hipoteca en la que el dinero en lugar de prestárnoslo en Euro nos lo prestan en otra divisa normalmente Yenes o Francos Suizos porque ambas tienen unos tipos de interés bajos (a la fecha del artículo los tipos de interés a un año estaban en el 0,89% y 2,97% respectivamente.

Como los tipos de interés son bajos, nuestra cuota se reduce significativamente. Además nos da la posibilidad de cambiar la divisa de nuestra hipoteca si creemos que puede interesarnos volverla a tener en Euro u otra divisa.

Hasta aquí todo perfecto, pero tenemos dos riesgos:

Subidas de tipos de interés en la divisa que hayamos tomado lo que subiría la cuota. Este riesgo es intrínseco a las hipotecas a tipos variables y ya lo han sufrido muchos compradores con las subidas de los tipos en Euro de los últimos años.
Apreciación de la divisa en la que tenemos contratada nuestra hipoteca multidivisa. Si esto pasase, necesitaríamos pagar más Euro para devolver la misma cantidad de Yenes o Francos Suizos por lo que subiría nuestra cuota sin necesidad de que se moviesen allí los tipos de interés.

Paradójicamente, es la primera circunstancia la que tomamos de referencia ya que a corto plazo nos hace pagar menos. Sin embargo a medio y largo plazo no tiene porque ser así.

Ejem. Una persona se compra una casa por 240.000€ y pide un préstamo de 200.000€ en una hipoteca multidivisa en Yenes (tipo de cambio 160 Yenes/Euro) a 25 años por lo que el banco le presta 200.000*160=32.000.000 Yenes. Si paga un interés 1,89% anual, su cuota mensual será de 133.715,65 Yenes, que al tipo de cambio anterior serían 835,72€ (lo que le cobraría en banco en la cuenta. Si la hubiese pedido en euros al 5,50% la cuota sería de 1.222,57€, por lo que se está ahorrando un 32% de cuota.

Sin embargo, al poco tiempo el Yen se apreciase y el tipo de cambio pasa a 130 Yenes/euro y los tipos de interés empiezan a bajar en Euro, sus cuotas pasan a ser 133.715,65 Yenes que ahora son 1.028,58€, sin embargo la cuota en Euro bajaría por lo que la diferencia ya no sería significativa. En cambio si quisiésemos vender la casa si tendríamos un problema ya que deberíamos cerca de los 32.000.000 Yenes que al nuevo tipo de cambio de 130 Yenes/euro serían 246.153,85€ más de lo que nos costó.

Vemos que lo más importante debería ser fijarse en si los últimos años la moneda en que vamos a pedir el dinero está apreciada o depreciada respecto al Euro, si está muy depreciada no nos compensará porque lo más probable es que tome el camino contrario. Si miramos el gráfico adjunto, vemos como los últimos años el Yen se ha depreciado sistemáticamente con el Euro por lo que el camino podía ser el contrario.

En conclusión, como la hipoteca multidivisa es una inversión, lo más importante es si lo que compramos/vendemos está caro o barato. Nosotros lo que hacemos al contratar una hipoteca multidivisa es vender Yenes a muy largo plazo (25 años). Como Vendemos tenemos que intentar hacerlo lo más caro posible (que la divisa esté lo más apreciada posible). Como hasta ahora, el Yen había hecho justo lo contrario (se ha depreciado), no debemos contratarla, por lo menos hasta que el Yen u otra divisa se haya apreciado mucho con el Euro.

Si vemos la Evolución del $/€ pasó de 1,16 (1,16 Dólares para comprar un Euro) cuando se creó el Euro hasta 0,82 (el Dólar estaba muy apreciado, sería el momento de pedirla) y volvió hasta 1,60. SI la hubiésemos contratado en Dólares a 0,82 y la hubiésemos cambiado a Euro a 1,60 el principal de nuestra hipoteca se habría reducido a la mitad.

Ejem. Pedimos 200.000€ que serían a 0,82 $/€ 164.000,00 $, al cabo de 5 años el cambio pasa a 1,60 $/€ por lo que debemos 164.000,00$/160=102.500€. Elprincipal de nuestra hipoteca en Euro se habrá reducido a la mitad.

 

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